La estrategia fiscal del alquiler de corta estancia en Miami: depreciación bonificada del 100 %, segregación de costos y la regla de 7 días

Un condominio amueblado en Miami comprado después del 19 de enero de 2025 y alquilado a huéspedes que se quedan siete días o menos en promedio puede deducir aproximadamente del 15 al 30 % de su precio en su primer año, y esa pérdida puede compensar salario o ingresos de negocio cuando el propietario participa materialmente. En el paquete de tres unidades y 1,77 millones de dólares que calculamos el 3 de octubre de 2026, con ingresos medidos en unidades que gestionamos, son unos 346.000 $ de deducciones el primer año, equivalentes a unos 128.000 $ de impuesto federal en el tramo del 37 %. Mantenidas cinco años con 80 % de financiación al 6 %, las dos reventas que medimos rinden cerca del 10 al 11 % anual después de impuestos, y del 14 al 15 % cuando la salida es una permuta §1031.

Ley vigente al 3 de octubre de 2026: Código de Rentas Internas §168(k) modificado por la One Big Beautiful Bill Act (Ley Pública 119-21, julio de 2025), Aviso del IRS 2026-11, Reglamentos del Tesoro §1.469-1T y §1.469-5T, IRC §461(l). Ingresos: el libro contable QuickBooks de Property Management Brickell. Precios: MLS (Bridge Data Output, SEFMLS). Esta página la escribe un broker inmobiliario con licencia, no un contador: explica el mecanismo, su asesor fiscal lo aplica a su caso.

El mecanismo

Cinco reglas, una estrategia

Cada regla está en el código fiscal o en los reglamentos del Tesoro. Juntas convierten un alquiler de corta estancia amueblado en una deducción el primer año que un salario o un ingreso de negocio puede absorber.

La depreciación bonificada del 100 % vuelve a ser permanente

Los bienes adquiridos y puestos en servicio después del 19 de enero de 2025 pueden deducirse al 100 % en su primer año, sin reducción gradual. Se aplica a bienes con un período de recuperación de 20 años o menos, no a la estructura del edificio.

IRC §168(k), One Big Beautiful Bill Act (L.P. 119-21), Aviso del IRS 2026-11

La segregación de costos encuentra lo que califica

Un estudio de ingeniería divide el precio en terreno (nunca depreciable), la estructura, y los bienes y mejoras del interior: muebles, electrodomésticos, acabados removibles, instalaciones eléctricas y de plomería específicas. En un condominio amueblado esa última parte suele ser del 15 al 30 % de la base del edificio.

IRC §168(e), clases MACRS de 5, 7 y 15 años

La estructura es a 39 años, no 27,5

Una unidad alquilada principalmente a huéspedes transitorios no es "propiedad residencial de alquiler". Su estructura es propiedad no residencial, depreciada en línea recta a 39 años desde el mes de puesta en servicio. Poco en el primer año; la bonificación hace el trabajo.

IRC §168(e)(2)(A), §168(c)

La regla de 7 días la saca de lo "pasivo"

Un alquiler es pasivo por defecto (§469). Cuando la estancia media es de siete días o menos, la actividad no es una "actividad de alquiler". Si el propietario participa materialmente, por ejemplo más de 100 horas y no menos que nadie, o 500 horas, la pérdida no es pasiva y compensa ingresos ordinarios.

Reg. del Tesoro §1.469-1T(e)(3)(ii)(A) y §1.469-5T(a)

El tope: pérdida empresarial excesiva

En 2026 una pérdida empresarial neta por encima de 256.000 $ (soltero) o 512.000 $ (declaración conjunta) no puede usarse en el año. No se pierde: se traslada como pérdida operativa neta.

IRC §461(l), hecho permanente por la OBBBA

Un ejemplo calculado

Tres unidades en Miami, ingresos que medimos

Tres unidades a la venta el 3 de octubre de 2026, en edificios donde Property Management Brickell opera hoy alquileres por noches. Los ingresos son nuestro propio libro contable, no una estimación de mercado. La columna de bonificación usa un 12 % de terreno y una parte reclasificada del 20 % en las reventas de 2005 y 2009, cuyos acabados se valoran tras su desgaste, y del 25 % en el edificio de 2025, entregado amueblado.

Unidad	Precio pedido	Ingreso bruto / año	Base de ingresos	Cap rate	Bonificación año 1 (est.)	TIR 5 años después de impuestos	Con salida 1031
Icon Brickell, W tower · 1 bed	$545,000	$82,400	Dos 1 hab. que gestionamos en esta torre, últimos 12 meses	6.1%	$95,900	11.0%	15.0%
The Club at Brickell Bay · 1 bed	$450,000	$58,500	Un 1 hab. que gestionamos en el edificio, base inversor	5.9%	$79,200	10.3%	14.4%
District 225 · 2 bed, delivered 2025	$775,000	$83,500	Un 2 hab. que gestionamos en el edificio, marzo a agosto 2026 anualizado	4.7%	$170,500	7.3%	12.2%
Total	$1,770,000	$224,400			$345,600

Precios pedidos: MLS, leídos el 3 de octubre de 2026. Cap rate = ingreso operativo neto sin apalancamiento ÷ precio, tras 12 % de operación en co-anfitrión por Property Management Brickell (el propietario lleva precios y huéspedes, como exige la estrategia), HOA, impuesto predial reestimado al 2 % del precio, seguro, servicios y 4 % de reservas. Los impuestos de alquiler de corta estancia del 13 % de Florida y Miami-Dade se cobran al huésped y no son ingreso del propietario. Cada unidad enlaza a su estudio completo. TIR = cinco años con 80 % de financiación al 6 %, alquileres y valor +3 % al año, venta al final del año 5 con 7 % de gastos y el impuesto de la venta, o permuta bajo el §1031.

Lo que vale la deducción, tres casos

Caso	Terreno	Reclasificado	Bonificación año 1	Ahorro al 32 %	al 35 %	al 37 %
Conservador	15%	15%	$226k	$72k	$79k	$83k
Central	12%	20-25%	$346k	$111k	$121k	$128k
Favorable	10%	30%	$478k	$153k	$167k	$177k

$496k

efectivo invertido con 25 % de entrada y 3 % de gastos de cierre

$346k

deducción el primer año, caso central

26%

del efectivo invertido, devuelto en impuesto federal el primer año al 37 %

15%

TIR a cinco años después de impuestos con salida 1031, Icon Brickell 1 hab.

La hipoteca cuenta. La depreciación se calcula sobre la base total de compra, no sobre el efectivo aportado, así que el apalancamiento aumenta la deducción por dólar invertido. Los muebles comprados para una unidad sin amueblar son bienes de 5 o 7 años y califican por sí solos. Un edificio recién entregado y vendido amueblado como District 225 tiende al caso favorable; una reventa de 2005 o 2009 con acabados más antiguos tiende al conservador.

Dónde funciona

Edificios del Downtown y Brickell con alquiler por noches

La prueba de 7 días necesita un edificio cuyas reglas permitan estancias por noches. Leído el 3 de octubre de 2026 en el MLS. Los cierres recientes son pocos y los precios pedidos están por encima: esa brecha es la negociación.

Edificio	Entregado	Alquiler por noches	En venta	Mediana pedida $/pie²	Cierres 2026 $/pie²
The Club at Brickell Bay	2005	Operado por nosotros hoy	24	$635	$558 (24)
Icon Brickell, W tower	2009	Operado por nosotros hoy	36	$770	$696 (9)
District 225	2025	Operado por nosotros hoy	37	$1,077	$881 (2)
501 First Residences	2026	Confirmado por BlueBay Brokers, oct. 2026	39	$1,135	$854 (2)
The Elser	2022	Confirmado por BlueBay Brokers, sept. 2026	56	$1,446	$1,140 (14)

En venta = anuncios activos del MLS en el edificio entre 380.000 $ y 1,2 millones para The Club e Icon, todos los precios para los demás. "Operado por nosotros" significa que Property Management Brickell gestiona hoy alquileres por noches en el edificio; es un hecho de práctica, no una opinión legal sobre ninguna unidad. Cada unidad sigue necesitando sus licencias municipales y estatales. En The Club at Brickell Bay, la Ciudad de Miami ordenó a la asociación el 11 de agosto de 2026 detener las estancias de menos de 30 días; la asociación impugna la orden, y al revisarlo el 19 de octubre de 2026 no se había publicado ninguna otra medida de la ciudad.

Los programas hoteleros juegan en contra de esta estrategia

En un condo-hotel donde la marca gestiona el alquiler (E11EVEN, Gale, las unidades condo-hotel de Smart Brickell), el operador registra más horas de las que el propietario puede. La prueba de participación material falla y la pérdida sigue siendo pasiva. Compre allí por el rendimiento, no por esta deducción, salvo que la declaración permita alquilar fuera del programa.

Lo que la hace funcionar o fallar

Seis condiciones a resolver antes del cierre

En servicio antes del 31 de diciembre

La deducción pertenece al año en que la unidad se pone en servicio: cerrada, amueblada y disponible para reservar. Una unidad que cierra el 20 de diciembre y se puede reservar el 28 cuenta para 2026; una que pasa a enero cuenta para 2027, todavía al 100 %.

Estancia media de 7 días o menos

Se mide por propiedad y por año. Nuestras unidades gestionadas tienen estancias de tres a cuatro noches; unas pocas reservas mensuales pueden subir la media por encima de siete y cambiar las reglas.

Participación material, registrada

Si un administrador y el personal de limpieza registran más horas que usted, la prueba de 100 horas falla. El esquema viable es un co-anfitrión: usted lleva precios, mensajes y el anuncio y mantiene un registro contemporáneo, Property Management Brickell lleva limpieza, mantenimiento y llegadas por el 12 % de los ingresos.

No más de 14 días de uso personal

Por encima de 14 días, o el 10 % de los días alquilados, la unidad pasa a ser una residencia según el §280A(d) y la pérdida se limita. Alójese en otro sitio.

Un verdadero estudio de segregación de costos

Un estudio basado en ingeniería, unos miles de dólares por unidad, es lo que resiste una auditoría. Un porcentaje aplicado a ojo, no.

Es un diferimiento

En la venta, la bonificación tomada sobre bienes muebles se recupera como ingreso ordinario (§1245) y la parte del edificio hasta el 25 % (§1250). Las respuestas son mantener, permutar bajo el §1031, o el ajuste de base al fallecer.

Property Management Brickell

Un programa de co-gestión pensado según las reglas

La estrategia solo funciona si usted gestiona el alquiler. Property Management Brickell monta un programa de co-gestión y herramientas hechas para su unidad, para que sus horas vayan a las tareas que las reglas cuentan, y le asesora en cada etapa sin quitarle las horas que deben ser suyas.

La compra

Leemos la norma de la ciudad y los documentos de la asociación antes de la oferta, le alejamos de los programas hoteleros y le orientamos hacia unidades amuebladas listas para alquilar cuando el calendario aprieta. Las cifras de ingresos vienen de unidades que gestionamos, no de estimaciones de mercado.

Amueblado y decoración

Un plan de amueblado y decoración que se reserva bien y aguanta las rotaciones, con cada factura guardada por categoría para que el ingeniero de segregación de costos documente lo que es bien mueble.

Anuncio y licencias

Fotos, textos y la configuración en Airbnb, Vrbo y Booking.com. Licencia estatal de alquiler vacacional, impuesto turístico de Miami-Dade, impuesto sobre ventas de Florida y registro municipal antes del primer huésped. El 13 % de impuestos lo pagan los huéspedes.

Limpieza y mantenimiento

Nuestro equipo prepara la unidad entre estancias, la inspecciona y se encarga de las reparaciones, por el 12 % de los ingresos. El trabajo se reparte entre varias personas y se registra, para que ninguna trabaje más horas que usted.

Estrategia de precios

Reglas de precios dinámicos definidas con usted: temporadas, eventos, estancias mínimas, última hora y noches sueltas. Usted toma las decisiones de precio y le mostramos las cifras cada mes.

Herramientas para co-gestionar

Un calendario compartido, plantillas de mensajes a huéspedes, un estado mensual y un registro de horas donde cada tarea que usted hace queda fechada y medida en el momento.

Informes para su contador y el IRS

Cada enero recibe el expediente que necesita su contador: ingresos y gastos por categoría del Schedule E, el registro de horas por tarea y fecha, la estancia media y sus días de uso personal calculados desde el calendario, las declaraciones de impuestos de ventas y turístico presentadas, y las facturas de amueblado para el estudio de segregación de costos. Si el IRS pregunta, las pruebas ya están ordenadas.

Cómo se respeta la ley

Participación material. Según el Reglamento del Tesoro §1.469-5T, usted debe dedicar más de 100 horas al alquiler y no menos que cualquier otra persona, o 500 horas. Por eso las tareas que más tiempo llevan y que decide un propietario quedan en sus manos: precios, mensajes a huéspedes, el anuncio, las reservas y la coordinación del equipo. Nuestro trabajo se reparte entre varias personas.
Las horas que cuentan. Nuestro asesoramiento no cuenta como horas suyas, ni tampoco leer estados de cuenta como inversor. El registro anota el trabajo operativo que usted hace, en el momento en que lo hace, que es lo que pide un auditor.
Estancia media de 7 días o menos. Las estancias mínimas y máximas se fijan en el calendario para que la media del año quede en 7 noches o menos, y su uso personal en 14 días o menos (§280A).
Normas locales. Alquiler por noche solo donde la ciudad y la asociación lo permiten. Licencias y cuentas fiscales abiertas antes de la primera reserva, y el 13 % de impuestos cobrado y pagado cada mes.
Decide su contador. Nosotros montamos la operación y llevamos los registros. Su contador (CPA) confirma la prueba de horas y presenta la declaración. Somos una agencia inmobiliaria y una empresa de gestión, no asesores fiscales.

Preguntas que nos hacen

¿La depreciación bonificada es del 100 % en 2026?

Sí, para bienes adquiridos después del 19 de enero de 2025. La One Big Beautiful Bill Act (Ley Pública 119-21, julio de 2025) restableció de forma permanente la depreciación bonificada del 100 % del primer año bajo el IRC §168(k); el IRS publicó una guía provisional en el Aviso 2026-11.

¿Puede calificar un condominio en Miami, o solo una casa?

Un condominio califica. La deducción viene de los muebles, electrodomésticos y acabados del interior, que un estudio de segregación de costos separa de la estructura. Un condominio amueblado y recién entregado suele reclasificar una parte mayor que una casa más antigua.

¿Tengo que gestionar el alquiler yo mismo?

Para que la pérdida compense su salario, debe participar materialmente, lo que suele significar más horas que nadie en la propiedad. Una gestión completa de terceros o un programa hotelero lo hacen difícil. Un esquema de co-anfitrión, donde usted lleva precios y huéspedes y nosotros la operación, es el que usan los inversores.

¿Una hipoteca reduce la deducción?

No. La depreciación se calcula sobre la base total de compra, incluida la parte financiada. Con 25 % de entrada, el caso central de nuestro ejemplo devuelve cerca del 26 % del efectivo invertido en impuesto federal el primer año.

¿Cuánto rinde un STR en Miami después de impuestos a cinco años?

En las unidades que medimos, mantenidas cinco años con 80 % de financiación al 6 % y alquileres y valor creciendo 3 % al año: cerca del 10 al 11 % anual después de impuestos para una reventa de 1 hab. en Brickell y cerca del 7 % para un 2 hab. nuevo en el centro, con una venta sujeta a impuestos. Salir con una permuta §1031 difiere el impuesto inmobiliario y los sube al 12 a 15 %. Con un 5 % anual de revalorización, sume unos seis puntos.

¿Hay un límite a lo que puedo deducir?

En 2026, las pérdidas empresariales netas por encima de 256.000 $ (soltero) o 512.000 $ (declaración conjunta) se difieren a años posteriores como pérdida operativa neta según el IRC §461(l). No se pierden.

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Díganos su presupuesto y si declara solo o en conjunto. Recibirá las unidades que encajan, cada una con ingresos medidos, el rango de deducción del primer año y el caso financiado, listo para entregar a su contador.

¿Compra antes del 31 de diciembre?

Una unidad tiene que cerrar y estar disponible para reservas antes de fin de año para contar en 2026. Díganos su presupuesto hoy y le preparamos unidades que lleguen a tiempo.

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